Förskott på arv fastighet – det här gäller

Att ge en fastighet till sitt barn är en vanlig form av generationsöverlåtelse. Men i svensk rätt är en gåva till ett barn (bröstarvinge) som huvudregel ett förskott på arv – något som senare avräknas vid arvskiftet. Det kan skapa spänningar mellan syskon och leda till oväntade konsekvenser om överföringen inte dokumenteras ordentligt. Dessutom finns det formkrav, tidsfrister och skattefrågor att ha koll på.

I den här artikeln går vi igenom vad som gäller kring förskott på arv fastighet, hur du kan ge en fastighet som gåva utan att det räknas som förskott, och vilka fallgropar du bör undvika.

Gåva till barn ej förskott på arv – går det?

Enligt Ärvdabalken 6 kap. finns en presumtion att det en förälder ger till sitt barn under sin livstid räknas som förskott på arv. Det innebär att gåvans värde senare avräknas mot barnets arvsandel när föräldern avlider.

Men det går att bryta presumtionen. Om föräldern uttryckligen anger att gåvan inte ska räknas som förskott på arv – eller om omständigheterna tydligt visar att en annan avsikt föreligger – gäller inte huvudregeln. I praktiken är det vanligaste sättet att inkludera en tydlig skrivning i gåvobrevet om att gåvan inte ska utgöra förskott på arv.

Det finns också undantag som gäller automatiskt:

• Sedvanliga gåvor som inte är oproportionerliga i förhållande till givarens ekonomi (till exempel födelsedags- och julklappar) räknas normalt inte som förskott.
• Kostnader för underhåll och utbildning som bara uppfyller förälderns lagstadgade försörjningsplikt är typiskt sett undantagna.

Att dokumentera avsikten tydligt vid tidpunkten för gåvan är ofta den viktigaste åtgärden för att minska risken för framtida tvister mellan syskon.

Fastighet som gåva till barn – formkrav och praktik

En gåva av fastighet är inte bara en familjerättslig fråga – det är också en fastighetsrättslig överlåtelse med strikta formkrav. De viktigaste punkterna att känna till:

• Gåvobrev krävs. Gåvan måste dokumenteras i ett skriftligt gåvobrev som uppfyller Jordabalkens formkrav för fastighetsöverlåtelser.
• Lagfart inom tre månader. Mottagaren måste ansöka om lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader från det att gåvobrevet undertecknats.
• Gåva av del av fastighet. Om du vill ge bort en del av fastigheten (ett markområde) måste avstyckning sökas inom en viss tid, annars kan gåvan bli ogiltig.
• Medgivande från make/maka. I vissa fall kan det krävas skriftligt medgivande från din make eller maka, beroende på fastighetens status.

Det är viktigt att gåvobrevet innehåller all relevant information – inklusive eventuella villkor om enskild egendom, om gåvan ska utgöra förskott på arv eller inte, och uppgifter om eventuellt övertagna lån.

Gåva fastighet till barn – skatte- och avgiftsfrågor

Även om arvs- och gåvoskatten avskaffades i Sverige 2005 finns det andra kostnader att ta hänsyn till vid en fastighetsöverlåtelse inom familjen.

Stämpelskatt – 85-procentsregeln

En ren gåva utan ersättning är normalt befriad från stämpelskatt. Men om mottagaren tar över lån eller betalar en ersättning som uppgår till minst 85 procent av fastighetens taxeringsvärde kan överlåtelsen behandlas som ett köp i stämpelskattehänseende. Då tillkommer stämpelskatt, som för privatpersoner uppgår till 1,5 procent av det värde som läggs till grund för beräkningen.

Oavsett om stämpelskatt utgår eller inte tillkommer en expeditionsavgift för lagfartsansökan.

Inkomstskatt – gåva eller försäljning?

Skatteverket tillämpar den så kallade huvudsaklighetsprincipen: om ersättningen i gåvobrevet uppgår till eller överstiger fastighetens taxeringsvärde för överlåtelseåret behandlas transaktionen som en försäljning – även om avsikten är att ge en gåva. Det innebär att föräldern kan bli skyldig att betala kapitalvinstskatt.

Om ersättningen däremot understiger taxeringsvärdet och det finns en gåvoavsikt behandlas det normalt inte som en försäljning. Men barnet får då i stället ta över förälderns anskaffningsvärde, vilket innebär att kapitalvinstskatten kan komma att aktualiseras när barnet i framtiden säljer fastigheten.

Lösa ut syskon vid gåva av fastighet

En vanlig fråga är hur övriga syskon påverkas när en förälder ger en fastighet till ett av barnen. Juridiskt sett innebär förskottsreglerna att gåvans värde avräknas vid det framtida arvskiftet – men det är en räkneövning vid dödsfallet, inte en rätt för syskonen att kräva betalning nu.

Det finns ingen lagstadgad skyldighet för det barn som fått gåvan att betala tillbaka eller lösa ut syskon direkt. Om gåvan överstiger vad barnet annars skulle ha ärvt är huvudregeln att det inte finns någon återbetalningsplikt – såvida inte återbetalning avtalades vid tidpunkten för gåvan.

Problem kan däremot uppstå om fastigheten ägs gemensamt av syskonen – till exempel genom arv. Enligt samäganderättslagen kan varje delägare i princip ansöka hos domstol om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion, såvida det inte finns ett avtal som hindrar det. Det gör det viktigt att tänka igenom konsekvenserna noga vid en gåva till ett enskilt barn.

Så fungerar avräkningen vid arvskift

Om gåvan räknas som förskott på arv görs avräkningen genom att gåvans värde läggs till kvarlåtenskapen vid beräkningen av varje arvinges andel. Värdet som avräknas är normalt det värde fastigheten hade vid tidpunkten för gåvan, men lagen medger avvikelser om omständigheterna motiverar det.

Det innebär att om fastigheten har stigit kraftigt i värde sedan gåvan gavs kan det barn som fick fastigheten ha fått en fördel – eftersom avräkningen görs på det lägre, historiska värdet. Detta är en viktig aspekt att överväga vid planeringen.

Vanliga frågor om förskott på arv och fastighet

Är en fastighet som ges till ett barn alltid förskott på arv?

Som huvudregel ja, om mottagaren är en bröstarvinge. Men föräldern kan ange att gåvan inte ska räknas som förskott, antingen i gåvobrevet eller genom att omständigheterna tydligt visar en annan avsikt.

Kan syskon kräva att bli utlösta direkt vid gåvan?

Nej, det finns ingen generell rätt för syskon att kräva betalning vid gåvotillfället. Avräkningen sker först vid det framtida arvskiftet, och återbetalning krävs inte heller om gåvan överstiger arvsandelen – såvida inte återbetalning avtalats.

Vilken stämpelskatt gäller vid gåva av fastighet?

En ren gåva utan ersättning medför normalt ingen stämpelskatt. Men om mottagaren tar över lån eller betalar ersättning som uppgår till minst 85 procent av fastighetens värde kan överlåtelsen behandlas som ett köp, och stämpelskatt på 1,5 procent kan tillkomma.

Är gåvan skattefri?

Arvs- och gåvoskatten är avskaffad sedan 2005. Men andra kostnader kan uppstå: stämpelskatt vid lånövertagande, expeditionsavgift för lagfart och framtida kapitalvinstskatt om barnet säljer fastigheten.

Vad händer med kapitalvinstskatten?

Om fastigheten överlåts som gåva tar barnet normalt över förälderns anskaffningsvärde. Kapitalvinstskatten skjuts alltså inte bort utan framåt – den aktualiseras när barnet säljer fastigheten.