Entreprenadtvist – så hanterar du byggtvisten rätt

Renoveringen av badrummet blev inte som utlovat. Bygget av tillbyggnaden drog ut på tiden och slutnotan blev dubbelt så hög som offerten. Eller så vägrar beställaren betala för extraarbeten du utfört. Entreprenadtvister är bland de vanligaste – och mest komplexa – tvisterna i Sverige.

I den här guiden går vi igenom vad som gäller, vilka regler som styr och hur du bäst hanterar en byggtvist oavsett om du är konsument eller företagare.

Vad är en entreprenadtvist?

En entreprenadtvist uppstår när en entreprenör och en beställare är oense om ett bygg- eller anläggningsarbete. De vanligaste orsakerna till tvist är:

• Fel i utförandet: Arbetet håller inte avtalad kvalitet – läckage, dåliga våtrum, undermålig isolering eller felaktiga materialval.
• Förseningar: Projektet blir inte klart i tid, vilket kan leda till extra kostnader för beställaren.
• ÄTA-arbeten: Ändrings-, tilläggs- eller avgående arbeten som inte var med i ursprungsavtalet. Ofta uppstår tvist om priset för dessa.
• Betalningstvister: Oenighet om slutfakturan, avdrag eller förseningsränta.

Konsument eller företag – olika regler gäller

Vilka regler som styr din tvist beror på om du är privatperson (konsument) eller företag. Skillnaderna är betydande:

Aspekt	Konsument (KtjL)	Företag (AB 04/ABT 06)
Lagstiftning	Konsumenttjänstlagen – tvingande till konsumentens fördel	Standardavtal AB 04/ABT 06 – parterna kan avtala avvikelser
Reklamationsfrist	2 månader efter upptäckt, max 3 år (10 år för byggnader)	Utan dröjsmål, 6 månader (AB 04) eller 18 månader (ABT 06) efter slutbesiktning
Garantitid	Ingen specifik garantitid i lag, men reklamationsrätt i 3–10 år	2 år enligt AB 04 kap 5 §5
Kvarhållningsrätt	10 % av priset kan hållas inne till slutbesiktning (KtjL 52 §)	Enligt avtal
Tvistlösning	ARN eller tingsrätt	Domstol eller skiljedom (skiljedom vid tvist över 150 prisbasbelopp)

Är du privatperson som anlitat en hantverkare gäller alltså konsumenttjänstlagen – oavsett vad som står i avtalet. Lagen är tvingande, vilket betyder att entreprenören inte kan avtala bort dina rättigheter.

Reklamation – så gör du rätt

Att reklamera korrekt och i tid är avgörande. Missar du reklamationsfristen kan du förlora rätten att kräva åtgärd.

Som konsument

Du måste reklamera ett fel utan dröjsmål efter att du upptäckt det. En reklamation inom 2 månader anses alltid gjord i tid. Den yttre gränsen är 3 år efter att arbetet slutfördes – men för byggnadsarbeten gäller hela 10 år efter godkänd slutbesiktning.

Som företag

Vid avtal enligt AB 04 ska reklamation ske utan dröjsmål när felet upptäcks. Fel som noterats vid slutbesiktning kan reklameras inom 6 månader (AB 04) eller 18 månader (ABT 06). Försenad reklamation innebär inte automatiskt att kravet upphör, men du kan bli ansvarig för entreprenörens merkostnader.

Viktigt: Reklamera alltid skriftligt. Ange tydligt vilket fel du reklamerar och vilken åtgärd du kräver. Spara en kopia.

Besiktning och bevisning

En slutbesiktning av en oberoende besiktningsman är ofta avgörande i entreprenadtvister. Besiktningsutlåtandet sammanfattar eventuella fel och brister och fungerar som starkt bevis – även om det inte är rättsligt bindande i sig.

Förutom besiktning bör du säkra följande bevisning:

• Fotodokumentation: Ta bilder av felen, gärna med datumstämpel.
• Avtal och korrespondens: Spara kontrakt, offerter, byggmötesprotokoll och all mejlkommunikation.
• Expertutlåtanden: Vid komplexa fel kan en oberoende teknisk expert (VVS, byggingenjör) behöva uttala sig om felorsak och åtgärdskostnad.
• Dagbok: Om du fört anteckningar under bygget kan dessa styrka tidslinjer och avvikelser.

Utan skriftlig dokumentation försvagas din position avsevärt. Det är ett av de vanligaste misstagen i entreprenadtvister.

Så löser du tvisten

Förhandling

Börja alltid med att försöka lösa tvisten direkt med motparten. Ett strukturerat möte med tydlig dokumentation kan ofta leda till en lösning. Läs mer om de första stegen vid en tvist.

ARN (konsumenter)

Som konsument kan du anmäla tvisten till Allmänna reklamationsnämnden. ARN:s beslut är rekommendationer – inte juridiskt bindande – men följs av cirka 76 % av företagen. Processen är i princip kostnadsfri och tar ungefär 6 månader.

Domstol eller skiljedom (företag)

För kommersiella entreprenader enligt AB 04 avgörs tvister under 150 prisbasbelopp (cirka 7,9 miljoner kr) i allmän domstol, och tvister över det beloppet genom skiljedom. Ansökningsavgiften i domstol är 2 800 kr, men den verkliga kostnaden ligger i ombudsarvoden och den tid processen tar.

Läs mer om skillnaden mellan förhandling, medling och domstol.

Vanliga frågor om entreprenadtvister

Måste jag reklamera inom en viss tid?

Ja. Som konsument ska du reklamera utan dröjsmål, alltid inom 2 månader efter att felet upptäckts. Den yttre gränsen är 3 år (10 år för byggnadsarbeten). Som företag gäller avtalets villkor, vanligtvis AB 04/ABT 06 med reklamation utan dröjsmål och en slutfrist på 6–18 månader efter slutbesiktning.

Kan ARN hjälpa mig med en byggtvist?

Ja, om du är privatperson (konsument). ARN kan pröva tvister om byggentreprenader och ger en rekommendation. Processen är kostnadsfri och skriftlig. Om du är företag kan du inte vända dig till ARN utan måste använda domstol eller skiljedom.

Vad kostar det att driva en entreprenadtvist?

Det beror på tvistens komplexitet. ARN är kostnadsfritt. I domstol är ansökningsavgiften 2 800 kr, men ombudskostnader tillkommer. Om du förlorar i domstol kan du behöva betala motpartens rättegångskostnader. Se vår prisguide för juridisk hjälp för en överblick.

Behöver du hjälp med en entreprenadtvist?

Entreprenadtvister är ofta komplexa och involverar både tekniska och juridiska frågor. Att navigera mellan konsumenttjänstlagen, standardavtal och besiktningsförfaranden kräver erfarenhet.

På Adekvat Juridik hjälper vi både privatpersoner och företag med entreprenadtvister – från den första reklamationen till förhandling, ARN-anmälan eller domstolsprocess. Kontakta oss för en första bedömning av ditt ärende.